หาที่พักระยะยาวในเกาหลีสำหรับชาวต่างชาติ

ความผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดตอนหาที่พักในเกาหลีคือการค้นหาแบบเดียวกันไม่ว่าจะพักนานแค่ไหน

ในความเป็นจริง แต่ละช่วงเวลาพักแทบจะเป็นตลาดคนละแบบกันเลย พัก 1–2 สัปดาห์ใช้โรงแรมหรือ Airbnb, พัก 2 สัปดาห์ถึงไม่กี่เดือนใช้แพลตฟอร์มระยะกลางอย่าง 삼삼엠투 (33m2), ส่วนนานกว่านั้นต้องทำสัญญาเช่ารายเดือนแบบทางการ แบ่งเป็น 3 ขั้นแบบนี้จะสับสนน้อยลงมาก

ถ้าพักแค่ 1–2 สัปดาห์ โรงแรมหรือ Airbnb คือคำตอบ วิธีจองและใช้งานคงคุ้นเคยกันอยู่แล้ว จึงจะไม่ลงรายละเอียดในที่นี้

แต่ถ้าพักนานกว่าช่วงนี้ ค่าใช้จ่ายจะเริ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด — นั่นคือจุดที่ตัวเลือกระยะกลางด้านล่างจะเข้ามาช่วย

แพลตฟอร์มนี้เหมาะพอดีกับช่วงกลางระหว่างโรงแรมที่แพงกับการทำสัญญาเช่าแบบเต็มรูปแบบ ความจริงแล้วบริการนี้ คนเกาหลีใช้มากกว่าชาวต่างชาติมาก — คนที่เดินทางไปทำงาน คนที่ต้องพักชั่วคราวระหว่างซ่อมแซมบ้าน คนที่อยู่ระหว่างย้ายบ้าน ชาวเกาหลีโพ้นทะเลที่กลับมาเยี่ยมบ้าน — แต่ชาวต่างชาติกลับแทบไม่รู้จัก

รูปแบบที่พักหลักๆ มี 2 แบบ

• ออฟฟิศเทล (Officetel) — อาคารที่ออกแบบให้ใช้ได้ทั้งอยู่อาศัยและทำงาน ระบบรักษาความปลอดภัย (พนักงานรักษาความปลอดภัย ทางเข้าส่วนกลาง) มักจะดี ส่วนใหญ่เป็นห้องสตูดิโอ เงื่อนไขเดียวกันจะแพงกว่าวิลล่า
• วิลล่า (อาคารที่พักอาศัยเตี้ยแบบหลายครัวเรือน ภาษาเกาหลีเรียก 다세대·다가구주택) — อาคารเตี้ย (4 ชั้นลงมา) ถูกกว่าออฟฟิศเทลแต่อายุอาคารและสภาพการดูแลแตกต่างกันมาก

เพราะเป็นการพักระยะกลาง ตัวเลือกภายในห้องจึงสำคัญ ห้องพักของ 33m2 โดยทั่วไปมีเครื่องซักผ้า ตู้เย็น เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำความร้อนแยกส่วน เตาแก๊สหรือเตาแม่เหล็กไฟฟ้า เตียง และทีวีให้พร้อม แค่หิ้วกระเป๋าเข้าไปอยู่ได้เลย แต่ราคาต่างกันมากตามรูปแบบอาคารและขนาดห้อง จึงควรคาดหวังแค่ว่า "ถูกกว่าโรงแรม" แล้วเปรียบเทียบตัวเลือกและราคาของแต่ละห้องเอง

วิธีใช้บริการ

• ทำสัญญาได้ขั้นต่ำ 1 สัปดาห์ จากนั้นต่ออายุได้ตามต้องการ
• เงินมัดจำคงที่ 330,000 วอน ไม่ว่าจะเป็นห้องแบบไหน — ไม่มีภาระเงินมัดจำก้อนใหญ่แบบอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปในเกาหลี
• ชาวต่างชาติสมัครได้: ถ้าไม่มีเบอร์โทรศัพท์เกาหลี ใช้หนังสือเดินทางยืนยันตัวตนแทนได้
• ชำระเงินด้วยบัตรต่างประเทศได้ เช่น VISA, Mastercard, JCB, UnionPay, AMEX (เรียกเก็บเป็นวอน) ไม่รับโอนเงินจากบัญชีต่างประเทศ
• หลังสัญญาสิ้นสุด เงินมัดจำจะคืนโดยการยกเลิกรายการบางส่วนในบัตรที่ใช้ชำระ (ใช้เวลาสูงสุด 30 วันทำการ จำนวนเงินอาจเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยตามอัตราแลกเปลี่ยน)
• ใช้แอปสะดวกกว่าเว็บไซต์

Jeonse กับ Wolse — Jeonse เป็นระบบเฉพาะของเกาหลีที่จ่ายเงินมัดจำก้อนใหญ่มาก (ตั้งแต่หลายสิบล้านถึงหลายร้อยล้านวอน) แล้วอยู่โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือน เนื่องจากเงินมัดจำก้อนใหญ่มาก จึงมีเรื่องต้องตรวจสอบเยอะ บทความนี้จึงไม่กล่าวถึงแยกต่างหาก ผู้ที่อาศัยอยู่เกาหลีมานานมักพิจารณารูปแบบนี้ บทความนี้จะเน้นที่ Wolse (เงินมัดจำ + ค่าเช่ารายเดือน) เงินมัดจำมักอยู่ในช่วง 5–20 ล้านวอน (แตกต่างกันมากตามพื้นที่ ขนาด และระยะเวลาสัญญา)

แอปอสังหาริมทรัพย์มีไว้ "ตรวจสอบ" เท่านั้น — แอปอย่าง Zigbang, Dabang, Naver Real Estate มีประโยชน์ในการดูว่าในย่านนั้นมีที่พักแบบไหนบ้าง ราคาประมาณเท่าไหร่ แต่การทำสัญญาจริงเกือบทั้งหมดต้องไปที่สำนักงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ด้วยตัวเอง

หาสำนักงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อย่างไร — ค้นหาคำว่า "real estate" ในแอป Naver Map จะขึ้นสำนักงานนายหน้าใกล้เคียง ส่วนใหญ่เป็นสำนักงานเล็กๆ ขนาดเท่าร้านค้า ถ้าเห็นป้าย "공인중개사" (นายหน้าที่มีใบอนุญาต) หรือ "부동산" (อสังหาริมทรัพย์, budongsan) ก็ใช่แล้ว

ถ้าพิมพ์ภาษาเกาหลียาก ค้นด้วย "real estate" (ภาษาอังกฤษ) ก็ยังมีผลลัพธ์ออกมา แต่จำนวนน้อยกว่าค้นด้วยภาษาเกาหลีมาก — ค้นด้วย "부동산" จะแม่นยำกว่า

ขั้นตอนการทำสัญญา

1. 1

   สำรวจย่านแล้วไปเยี่ยมชมด้วยตัวเอง

   ใช้แอปดูข้อมูลที่พักและราคาคร่าวๆ จากนั้นไปที่สำนักงานนายหน้าในพื้นที่เพื่อคุยเงื่อนไขและให้แนะนำที่พัก

2. 2

   ดูของจริง

   ไปดูห้องจริงด้วยตัวเอง ห้ามโอนเงินไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก่อนที่จะได้เห็นของจริง

3. 3

   วางมัดจำจองห้อง

   ถ้าตัดสินใจเช่า ให้โอนเงินมัดจำจองประมาณ 500,000 วอน ก่อน เพื่อไม่ให้ห้องตกไปเป็นของคนอื่น

4. 4

   ทำสัญญา + โอนเงินมัดจำ 10%

   สำนักงานนายหน้าจะพิมพ์ใบรับรองทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (등기부등본, deunggi-budeungbon) ให้ดู — ตรวจสอบว่าออกในวันนั้นจริงหรือไม่ — จากนั้นทำสัญญาแล้วโอนเงินมัดจำ 10%

5. 5

   โอนเงินส่วนที่เหลือในวันย้ายเข้า

   โอนเงินส่วนที่เหลือแล้วย้ายเข้า มักจะต้องจ่ายค่าเช่าเดือนนั้นล่วงหน้าพร้อมกันด้วย (ค่าเช่าส่วนใหญ่จ่ายล่วงหน้า)

6. 6

   จัดการทุกอย่างพร้อมกันที่ศูนย์บริการประชาชนประจำเขต

   เมื่อไปที่ศูนย์บริการประชาชนประจำเขต (주민센터, Jumin Center) หรือใช้ Government24 หลังย้ายเข้า ให้ขอให้ดำเนินการแจ้งย้ายที่อยู่ ขอตราประทับยืนยันวันที่ และแจ้งสัญญาเช่า พร้อมกันในครั้งเดียว ไปแค่ครั้งเดียวก็พอ

등기부등본 (deunggi-budeungbon, ทะเบียนอสังหาริมทรัพย์) คืออะไร — เป็นเอกสารราชการที่ระบุว่าใครเป็นเจ้าของห้อง มีการจดจำนอง (근저당권) อยู่เท่าไหร่ รวมถึงสิทธิ์อื่นๆ ทั้งหมด ใครก็ตรวจสอบหรือพิมพ์ได้ที่สำนักงานทะเบียนอินเทอร์เน็ตเกาหลี (iros.go.kr) และหลักการคือให้สำนักงานนายหน้าพิมพ์ให้ดูสดๆ ในวันทำสัญญา การตรวจสอบชื่อเจ้าของและยอดหนี้ผ่านเอกสารนี้เป็นวิธีพื้นฐานที่สุดในการป้องกันการถูกโกง

เอกสารที่ต้องเตรียม: บัตรประจำตัวคนต่างด้าว (ARC), หนังสือเดินทาง

3 สิ่งที่ต้องทำหลังย้ายเข้า (ศัพท์อาจฟังดูแปลก จึงขอสรุปไว้)

• แจ้งย้ายที่อยู่ / แจ้งเปลี่ยนที่พำนัก — ลงทะเบียนที่อยู่ใหม่กับหน่วยงานราชการ นี่คือสิ่งที่ทำให้การอยู่อาศัยที่ที่อยู่นี้ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ และเป็นเงื่อนไขเบื้องต้นสำหรับการคุ้มครองเงินมัดจำ (ชาวต่างชาติใช้ขั้นตอนแจ้งเปลี่ยนที่พำนักผ่าน Hi Korea หรือสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง) กำหนดเวลา: ภายใน 15 วัน
• ตราประทับยืนยันวันที่ (확정일자) — ตราประทับทางการบนสัญญาเช่าที่ยืนยันวันที่สัญญานี้มีอยู่จริง หากบ้านถูกยึดขายทอดตลาดในกรณีเลวร้ายที่สุด ตรานี้จะช่วยให้คุณได้รับสิทธิ์คืนเงินมัดจำก่อนเจ้าหนี้รายอื่น ผู้เช่าทุกคนไม่ว่าสัญชาติใดสามารถขอได้ ควรขอทันทีหลังทำสัญญาเพื่อความปลอดภัย
• ระบบแจ้งสัญญาเช่า (전월세신고제) — สัญญาที่มีเงินมัดจำเกิน 60,000,000 วอน หรือค่าเช่ารายเดือนเกิน 300,000 วอน ต้องแจ้งภายใน 30 วัน (สัญญาจำนวนน้อยไม่ต้องแจ้ง)

เช็กลิสต์ป้องกันการถูกโกง

• ตรวจสอบว่าทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (등기부등본) ออกในวันทำสัญญาจริง (อย่าเชื่อฉบับที่ออกไว้ก่อนหน้าหลายวัน)
• ตรวจสอบว่ามีการจดจำนอง (근저당권) หรือไม่: ห้องเช่าส่วนใหญ่มักมีเงินกู้จดจำนองอยู่แล้ว และถ้าเงินมัดจำของคุณไม่เกิน 10,000,000 วอน ก็ไม่ต้องกังวลมากนัก แต่ถ้าเงินมัดจำก้อนใหญ่ ให้ขอให้นายหน้ายืนยันตรงนั้นเลยว่าวงเงินจำนองที่จดทะเบียนไว้ (มักอยู่ที่ 110–120% ของเงินกู้จริง) ใกล้เคียงกับราคาตลาดของอาคารมากเกินไปหรือไม่ ถ้าใกล้เคียงมาก ควรลดเงินมัดจำแล้วเพิ่มค่าเช่ารายเดือนแทนจะปลอดภัยกว่า
• ถ้าเป็นไปได้ ควรพาเพื่อนคนเกาหลีไปด้วย — จะช่วยตรวจสอบเงื่อนไขสัญญาและข้อตกลงพิเศษต่างๆ
• ห้ามโอนเงินไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก่อนที่จะได้เห็นห้องจริง

บทความนี้มีไว้เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น เงื่อนไขและขั้นตอนสัญญาจริงอาจแตกต่างกันไปตามพื้นที่ ทรัพย์สิน และช่วงเวลา ควรตรวจสอบโดยตรงกับนายหน้าและศูนย์บริการประชาชนประจำเขตก่อนทำสัญญา