เมื่อไปดูห้องเช่ารายเดือน (wolse) จะได้ยินคำศัพท์มากมายจนสับสน เช่น "วิลล่า (billa)", "ออฟฟิศเทล (officetel)", "ห้องเดี่ยวแบบแยกส่วน (bullihyeong wonrum)" และ "10 พยอง (pyeong)" ก่อนเซ็นสัญญา ควรรู้ก่อนว่าคำเหล่านี้หมายถึงอะไร และแต่ละห้องต่างกันอย่างไร
ข้อมูล ณ ตุลาคม 2026
| ประเภท | คำอธิบายสั้นๆ | ขนาดและโครงสร้าง (โดยทั่วไป) |
|---|---|---|
| อพาร์ตเมนต์ (apateu) | อาคารที่พักอาศัยรวมที่มีตั้งแต่ 5 ชั้นขึ้นไป มีหลายตึกรวมกันอยู่ในโครงการเดียว โดยทั่วไปมี 2–4 ห้องนอน | โดยทั่วไปมีพื้นที่ใช้สอยส่วนตัว (jeonyong-myeonjeok) 59㎡ (พื้นที่ใช้สอยจริงที่เรียกกันว่า silpyeongsu ประมาณ 18 พยอง) และ 84㎡ (silpyeongsu ประมาณ 25 พยอง) ขนาด 84㎡ เรียกว่า "ขนาดยอดนิยมของคนทั้งประเทศ (guk-min pyeong-hyeong)" |
| วิลล่า (billa) | ที่พักอาศัยรวมแบบเตี้ย โดยทั่วไปสูงไม่เกิน 4 ชั้น | โดยทั่วไปมีตั้งแต่ 1.5 รูมขนาดประมาณ 30㎡ ไปจนถึง 3 รูมขนาดประมาณ 99㎡ (30 พยอง) |
| ออฟฟิศเทล (officetel) | เป็นอาคารสำนักงานแต่คนนิยมใช้อยู่อาศัย หลายแห่งมีเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์ครบ | ส่วนใหญ่เป็นห้องเดี่ยวขนาด 5–7 พยอง (ประมาณ 17–23㎡) และมี 1.5 รูมด้วย |
| บ้านร้านค้า (sangga-jutaek) | อาคารที่ชั้น 1 เป็นร้านค้า ชั้นบนใช้เป็นที่อยู่อาศัย | แตกต่างกันไปในแต่ละห้อง |
อพาร์ตเมนต์ตามกฎหมายหมายถึงอาคารที่พักอาศัยรวมที่มีตั้งแต่ 5 ชั้นขึ้นไป โดยทั่วไปเป็นโครงการที่มีหลายตึกรวมกัน และแต่ละโครงการมีชื่อเรียก (เช่น อพาร์ตเมนต์ ○○) โดยทั่วไปมี 2–4 ห้องนอน และขนาดที่พบบ่อยคือพื้นที่ใช้สอยส่วนตัว 59㎡ (silpyeongsu ประมาณ 18 พยอง) กับ 84㎡ (silpyeongsu ประมาณ 25 พยอง) ขนาด 84㎡ ถือกันว่ากำลังพอดีสำหรับครอบครัว 4 คน จึงเรียกว่า "ขนาดยอดนิยมของคนทั้งประเทศ" (guk-min pyeong-hyeong) ทุกวันนี้ครัวเรือนที่มี 1–2 คนเพิ่มขึ้น ขนาดเล็กอย่าง 59㎡ จึงได้รับความนิยมมากเช่นกัน
วิลล่า (billa) ไม่ใช่คำที่มีในกฎหมาย แต่เป็นคำที่ใช้เรียกที่พักอาศัยรวมแบบเตี้ยที่สร้างให้เล็กกว่าอพาร์ตเมนต์ (ไม่ใช่วิลล่าตากอากาศแบบตะวันตก) โดยทั่วไปเป็นอาคารเตี้ยสูงไม่เกิน 4 ชั้น ในเอกสารทางการแบ่งเป็น yeollip-jutaek (ทาวน์เฮาส์แบบเรียงแถว) dasedae-jutaek (ที่พักอาศัยหลายครัวเรือนที่แยกกรรมสิทธิ์ต่อห้อง) และ dagagu-jutaek (ที่พักอาศัยหลายครัวเรือนที่เจ้าของเป็นรายเดียว) แต่ตอนหาห้องเช่ารายเดือนไม่จำเป็นต้องแยกให้ละเอียดขนาดนี้ ขอแค่รู้ไว้ว่ามีประเภทเหล่านี้ก็พอ อาคารมีรูปร่างคล้ายกัน ส่วนขนาดโดยทั่วไปหลากหลาย ตั้งแต่ 1.5 รูมประมาณ 30㎡ ไปจนถึง 3 รูมประมาณ 99㎡ (30 พยอง) ตอนทำสัญญา สำนักงานนายหน้า (budongsan) จะพิมพ์ทะเบียนอาคาร (geonchungmuldaejang) และสำเนาทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (deunggi-bu deungbon) มาอธิบายให้ ช่วงนั้นก็ตั้งใจฟังให้ดี
ออฟฟิศเทลตามกฎหมายควบคุมอาคารจัดเป็นอาคารสำนักงาน แต่ตามระเบียบที่ออกเพื่อบังคับใช้กฎหมายที่อยู่อาศัยจัดเป็น "กึ่งที่อยู่อาศัย (jun-jutaek)" ซึ่งหมายถึงอาคารที่ไม่ใช่บ้านโดยตรงแต่ใช้อยู่อาศัยได้ จึงอยู่อาศัยได้ คำว่าออฟฟิศเทล (office + hotel) มาจากการรวมคำว่าสำนักงาน (office) กับโรงแรม (hotel) หมายถึงอาคารที่สร้างมาให้ใช้ได้ทั้งเป็นสำนักงานและเป็นที่อยู่อาศัย ออฟฟิศเทลส่วนใหญ่ออกแบบให้อยู่อาศัยได้ จึงอยู่ได้โดยไม่มีปัญหา และเนื่องจากมีห้องจำนวนมาก จึงมักมีสำนักงานนิติบุคคลอาคาร (gwalli-samuso) และ รปภ. (gyeongbiwon) ทำให้การดูแลอาคารค่อนข้างดี แต่ไม่ใช่ทุกแห่งที่เป็นแบบนั้น ตอนไปดูห้องจึงควรเช็กว่ามีสำนักงานนิติบุคคลอาคารและ รปภ. หรือไม่ ขนาดส่วนใหญ่เป็นห้องเดี่ยวขนาด 5–7 พยอง (ประมาณ 17–23㎡) และมี 1.5 รูมด้วย ยังมีคำว่า "อาพาร์เทล (apartel)" ซึ่งรวมออฟฟิศเทลกับอพาร์ตเมนต์เข้าด้วยกัน ไม่ใช่คำทางการ ใช้เรียกออฟฟิศเทลที่มีขนาดใหญ่เท่าอพาร์ตเมนต์
บ้านร้านค้าคืออาคารที่ชั้น 1 เป็นร้านค้า ชั้นบนใช้เป็นที่อยู่อาศัย โดยทั่วไปไม่ได้สร้างมาเป็นที่พักอาศัยตั้งแต่แรก หลายแห่งจึงเพียงแต่ต่อเติมครัวกับห้องน้ำภายหลัง ดังนั้นสภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัยอาจด้อยกว่าห้องประเภทอื่นอยู่บ้าง
คำเหล่านี้ได้ยินบ่อยตอนหาห้อง ถ้ารู้ไว้ล่วงหน้า จะฟังคำอธิบายของนายหน้าเข้าใจง่ายขึ้นมาก
| ศัพท์ | ความหมาย |
|---|---|
| แจ้งย้ายที่อยู่ (jeonip-singo) | การลงทะเบียนที่อยู่ใหม่กับศูนย์บริการประชาชนประจำเขต (jumin-senteo) ว่าย้ายมาอยู่ที่ห้องใหม่แล้ว (ไม่ใช่การแจ้งความกับตำรวจ) ชาวต่างชาติไม่ต้องแจ้งย้ายที่อยู่ แต่ให้แจ้งเปลี่ยนที่พำนัก (cheryuji byeongyeong-singo) แทน |
| ประทับวันที่ยืนยันบนสัญญา (hwakjeong-ilja) | คำนี้แปลตรงตัวว่า "วันที่ที่กำหนดแน่นอน" คือการขอประทับตราวันที่บนสัญญาเช่า ช่วยกำหนดลำดับในการได้รับเงินมัดจำคืนเมื่อห้องมีปัญหา |
| ทะเบียนอาคาร (geonchungmuldaejang) | ทะเบียนทางการของรัฐที่บันทึกข้อมูลของอาคาร เช่น การใช้งาน พื้นที่ จำนวนชั้น สำนักงานนายหน้าจะพิมพ์มาให้ดู |
| ส่วนข้อมูลภาพรวมของอาคาร (pyojebu) | ช่องในทะเบียนอาคารที่บันทึกข้อมูลของอาคารทั้งหลัง (ที่อยู่ จำนวนชั้น การใช้งานหลัก ฯลฯ) |
| ส่วนข้อมูลห้องชุด (jeonyubu) | ช่องในทะเบียนอาคารที่บันทึกข้อมูลของแต่ละห้อง (การใช้งาน พื้นที่ ฯลฯ) |
| การใช้งานหลัก (juyongdo) | หมายถึงว่าอาคารได้รับอนุญาตให้ใช้ทำอะไร เช่น ที่พักอาศัยรวม อาคารสำนักงาน |
| สำเนาทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (deunggi-bu deungbon) | เอกสารที่ระบุว่าใครเป็นเจ้าของห้อง และมีการกู้เงินหรือจดจำนองห้องไว้หรือไม่ |
| ข้อตกลงพิเศษ (teugyak) | ข้อตกลงที่เขียนเพิ่มในสัญญานอกเหนือจากข้อความมาตรฐาน |
ออฟฟิศเทลจะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย (jutaek imdaecha bohobeop) ได้ในกรณีที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยจริง เมื่อรับมอบห้องและแจ้งย้ายที่อยู่แล้ว จะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายตั้งแต่วันถัดไป แม้เจ้าของห้องเปลี่ยนหรือห้องถูกขาย ก็ยังอยู่ต่อได้จนครบสัญญา และรักษาเงินมัดจำไว้ได้ นอกจากนี้ ถ้าขอประทับวันที่ยืนยันบนสัญญาด้วย ในกรณีพิเศษอย่างห้องถูกขายทอดตลาด ก็จะได้รับเงินมัดจำคืนก่อนเจ้าหนี้รายอื่นตามลำดับสิทธิ์ ในยามปกติที่เจ้าของห้องคืนเงินมัดจำเรียบร้อย ก็ไม่ได้ใช้สิทธิ์นี้ แต่เป็นหลักประกันไว้เผื่อกรณีที่ห้องถูกโอนไปให้คนอื่น
แต่มีออฟฟิศเทลที่บอกว่า "แจ้งย้ายที่อยู่ไม่ได้" เหตุผลคือเรื่องภาษีของเจ้าของห้องและการแจ้งประเภทการใช้งานอาคาร
ถ้ารู้เหตุผลของเจ้าของห้อง ก็จะคุยกันง่ายขึ้น ก่อนทำสัญญา ต้องถามสำนักงานนายหน้าให้แน่ใจว่าออฟฟิศเทลนี้แจ้งย้ายที่อยู่ได้หรือไม่ ถ้าเป็นห้องที่แจ้งย้ายที่อยู่ไม่ได้ จะได้รับการคุ้มครองเงินมัดจำได้ยาก ให้จำไว้ว่ายิ่งเงินมัดจำก้อนใหญ่ก็ยิ่งเสี่ยง และลองเจรจาเงื่อนไขอย่างค่าเช่ารายเดือนกับเจ้าของห้อง
เรื่องทะเบียนอาคาร โดยทั่วไปสำนักงานนายหน้าจะอธิบายให้ ถ้ารู้จุดเหล่านี้ไว้จะฟังเข้าใจง่ายขึ้น
ชาวต่างชาติที่มีบัตรประจำตัวคนต่างด้าว (ARC) เมื่อย้ายที่อยู่ ต้องแจ้งเปลี่ยนที่พำนัก (cheryuji byeongyeong-singo) ภายใน 15 วันนับจากวันที่ย้าย การแจ้งนี้ใช้แทนการแจ้งย้ายที่อยู่ จึงไม่ต้องไปแจ้งย้ายที่อยู่ซ้ำอีกครั้ง ถ้าแจ้งเปลี่ยนที่พำนักหลังจากรับมอบห้อง และขอประทับวันที่ยืนยันบนสัญญาด้วย ก็จะสามารถได้รับการคุ้มครองเงินมัดจำ สำหรับขั้นตอนโดยละเอียด ดูคู่มือสัญญาเช่ารายเดือนและคู่มือบัตรประจำตัวคนต่างด้าว (ARC)
โครงสร้างห้องแบ่งตามจำนวนห้องนอน ห้องนั่งเล่นกับครัวมักไม่นับเป็นห้องแยก แต่อยู่รวมกันในพื้นที่เดียว
| โครงสร้าง | ลักษณะ | ขนาด (โดยทั่วไป) |
|---|---|---|
| ห้องเดี่ยว (wonrum) | ห้องนอน ห้องนั่งเล่น และครัว อยู่รวมกันในพื้นที่สี่เหลี่ยมผืนเดียว ไม่มีห้องแยก | ประมาณ 17–30㎡ (5–9 พยอง) |
| 1.5 รูม (1.5-room) | เรียกอีกอย่างว่า "ห้องเดี่ยวแบบแยกส่วน" มีห้องนอน 1 ห้อง โดยห้องนั่งเล่นกับครัวอยู่รวมกัน ในออฟฟิศเทลหลายแห่งกั้นห้องด้วยประตูบานเลื่อนแทนผนังและประตู | ตั้งแต่ราว 30㎡ (9 พยอง) เป็นต้นไป |
| 2 รูม (turum) | มีห้องนอน 2 ห้อง โดยห้องนั่งเล่นกับครัวอยู่รวมกัน | หลากหลาย ประมาณ 33–96㎡ (10–20 กว่าพยอง) |
| ห้องลอฟต์สองชั้น (bokcheung) | ใช้ความสูงของเพดานทำห้องนอนไว้ชั้นบน โดยทั่วไปชั้นบนเตี้ยจนยืนไม่ได้ จึงเป็นพื้นที่สำหรับนั่งหรือนอน และบันไดอาจไม่สะดวก | โดยทั่วไปประมาณ 17–26㎡ (5–8 พยอง) นับตามพื้นที่พื้น |
ขนาดแตกต่างกันไปในแต่ละห้อง อย่าดูแค่ตัวเลข ควรไปดูด้วยตัวเอง และเช็กทิศทางและขนาดหน้าต่าง การระบายอากาศ และการกันเสียง
ในเกาหลีมักบอกขนาดห้องเป็นพยอง แม้ในเอกสารจะเขียนเป็น ㎡ แต่ประกาศให้เช่าและนายหน้ามักพูดเป็นพยอง 1 พยองประมาณ 3.3㎡
| พยอง | แปลงเป็น ㎡ (พยอง × 3.3058) |
|---|---|
| 6 พยอง | ประมาณ 19.8㎡ |
| 8 พยอง | ประมาณ 26.4㎡ |
| 10 พยอง | ประมาณ 33.1㎡ |
| 13 พยอง | ประมาณ 43.0㎡ |
แม้จะเป็น "10 พยอง" เหมือนกัน แต่ขนาดก็ต่างกัน ขึ้นอยู่กับว่าเป็นพื้นที่แบบไหน
| พื้นที่ | ความหมาย |
|---|---|
| พื้นที่ใช้สอยส่วนตัว (jeonyong-myeonjeok) | พื้นที่ภายในห้องที่เราใช้จริง มักเรียกว่า silpyeongsu |
| พื้นที่จัดสรร (supply area) และพื้นที่ตามสัญญา (contract area) | พื้นที่ใช้สอยส่วนตัวบวกพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ทางเดินและบันได ในพื้นที่ตามสัญญาของออฟฟิศเทลยังรวมที่จอดรถเป็นต้นด้วย ดังนั้นต่อให้พื้นที่ตามสัญญาเท่ากัน พื้นที่ที่ใช้จริงก็อาจเล็กกว่ามาก |
ในประกาศของอพาร์ตเมนต์ มักเรียกพื้นที่ใช้สอยส่วนตัว 84㎡ ว่า "34 พยอง" (34-pyeong-hyeong) ซึ่งเป็นจำนวนพยองที่นับจากพื้นที่จัดสรร (supply area) ไม่ใช่จากพื้นที่ใช้สอยส่วนตัว ดังนั้นห้องเดียวกันอาจมีทั้ง "34 พยอง" ในประกาศ และ silpyeongsu ประมาณ 25 พยอง ปรากฏคู่กันได้
ต้องถามนายหน้าให้แน่ใจว่าจำนวนพยองในประกาศเป็นพื้นที่ใช้สอยส่วนตัวหรือพื้นที่ตามสัญญา
ฟูลออปชัน (pul-opsyeon) หมายถึงห้องที่มีเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์พื้นฐานครบ ออฟฟิศเทลส่วนใหญ่เป็นฟูลออปชันอยู่แล้ว และวิลล่าที่สร้างใหม่ในช่วงนี้ก็มักเป็นฟูลออปชันเช่นกัน มักมีเครื่องปรับอากาศ ตู้เย็น เครื่องซักผ้า ตู้เสื้อผ้า เตาแม่เหล็กไฟฟ้า เป็นต้น แต่ ทีวีและเตียงส่วนใหญ่ไม่รวมอยู่ด้วย แต่ละห้องไม่เหมือนกัน จึงควรเช็กทุกครั้งว่าห้องที่จะเช่ามีอะไรรวมอยู่บ้าง
เมื่อเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์เสีย โดยทั่วไปแบ่งกันแบบนี้ ถ้าเสียเพราะผู้เช่าใช้ผิดวิธี ผู้เช่าเป็นผู้ซ่อม ถ้าเสียหรือเสื่อมตามธรรมชาติจากการใช้งานมานาน ผู้ให้เช่าเป็นผู้ซ่อมให้ เรื่องนี้มักเขียนไว้เป็นข้อความมาตรฐานในสัญญาของสำนักงานนายหน้า เพราะไม่สามารถกำหนดทุกกรณีไว้ล่วงหน้าได้ครบ
ค่าส่วนกลาง (gwallibi) ของออฟฟิศเทลค่อนข้างแพงกว่าอพาร์ตเมนต์ โดยทั่วไปคิดตามพื้นที่ตามสัญญา ประมาณ 10,000–15,000 วอนต่อ 1 พยอง (3.3㎡) ตัวอย่างเช่น ถ้าพื้นที่ตามสัญญา 10 พยอง ก็ประมาณ 100,000–150,000 วอนต่อเดือน ออฟฟิศเทลไม่รวมค่าอินเทอร์เน็ตและ IPTV (บริการทีวีรายเดือนผ่านสายอินเทอร์เน็ต คล้ายเคเบิลทีวีหรือทีวีดาวเทียม) ไว้ในค่าส่วนกลาง แต่จ่ายแยกต่างหาก ตามข้อมูลช่วงครึ่งปีหลังของ 2025 ผู้ใช้บริการทีวีแบบเสียเงินในเกาหลีประมาณ 60% ใช้ IPTV
ค่าส่วนกลางแตกต่างกันไปในแต่ละอาคาร ชาวต่างชาติมักตัดสินยากว่าค่าส่วนกลางสมเหตุสมผลหรือไม่ ไม่ว่าจะเป็นออฟฟิศเทลหรือวิลล่า ก่อนทำสัญญาจึงควรถามสำนักงานนายหน้าว่าโดยทั่วไปค่าส่วนกลางอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ และอยู่ในระดับเหมาะสมหรือไม่ คำอธิบายแต่ละรายการและวิธีจ่ายค่าน้ำค่าไฟดูได้ในคู่มือด้านล่าง
ตอนย้ายออก ควรคิดไว้ล่วงหน้าว่าจะจัดการเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าอย่างไร วิธีหลักๆ มีดังนี้
| วิธี | รายละเอียด |
|---|---|
| Danggeun (Karrot) แอปซื้อขายของมือสอง | แอปที่คนในละแวกเดียวกันซื้อขายกัน รองรับหน้าจอภาษาอังกฤษ และสมัครด้วยการยืนยันเบอร์โทรศัพท์ ลงรูปแล้วตั้งราคาได้เลย ถ้าตั้งราคาเป็น 0 จะกลายเป็น "แจกฟรี (muryo-nanum)" |
| สติกเกอร์ขยะชิ้นใหญ่ (daehyeong-pyegimul seutikeo) | เฟอร์นิเจอร์ชิ้นใหญ่ เช่น โซฟา ที่นอน โต๊ะ ต้องติดสติกเกอร์แล้วนำไปวางทิ้ง ซื้อสติกเกอร์ได้ที่ศูนย์บริการประชาชนประจำเขต ร้านสะดวกซื้อ (CU, GS25, 7-Eleven) และเว็บไซต์ของที่ว่าการเขต (gucheong) ราคาเริ่มที่ 1,000 วอน และต่างกันไปตามขนาด บางอาคารที่มีสำนักงานนิติบุคคลอาคารหรือห้อง รปภ. (gyeongbisil) จะช่วยจัดการให้ จึงควรถามก่อน และอาจจ่ายเงินที่ห้อง รปภ. ก็ได้ ก่อนนำของไปวาง ให้ถาม รปภ. หรือสำนักงานนิติบุคคลอาคารให้แน่ใจ แล้ววางในจุดที่กำหนด ถ้าวางโดยไม่มีสติกเกอร์ อาจถูกปรับ |
| เครื่องใช้ไฟฟ้า | ตู้เย็น เครื่องซักผ้า ทีวี จัดการแยกต่างหาก หลายพื้นที่มีเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นมาเก็บให้ฟรี โทรขอรับบริการได้ที่ที่ว่าการเขต |
Danggeun (Karrot) สมัครด้วยการยืนยันเบอร์โทรศัพท์ ถ้ายังไม่มีเบอร์เกาหลี ให้ดูคู่มือสมัครซิมมือถือก่อน
บทความนี้มีไว้เพื่อให้ข้อมูลทั่วไป เงื่อนไขและขั้นตอนสัญญาจริงอาจแตกต่างกันไปตามพื้นที่ ทรัพย์สิน และช่วงเวลา แนะนำให้ตรวจสอบโดยตรงกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีใบอนุญาต (gongin-junggaesa) และศูนย์บริการประชาชนประจำเขตที่รับผิดชอบก่อนทำสัญญา