Khi đi xem nhà thuê theo tháng, bạn sẽ nghe vô số từ như "villa" (billa), "officetel", "studio tách biệt", "10 pyeong". Trước khi ký hợp đồng, hãy tìm hiểu trước những từ này nghĩa là gì và mỗi loại nhà khác nhau ở điểm nào.
Cập nhật tháng 10/2026
| Loại nhà | Mô tả ngắn | Kích thước và cấu trúc (thường) |
|---|---|---|
| Căn hộ chung cư (apateu) | Nhà chung cư từ 5 tầng trở lên. Một khu thường gồm nhiều tòa nhà. Thường có 2~4 phòng | Diện tích sử dụng riêng (jeonyong-myeonjeok) thường là 59㎡ (diện tích sử dụng thực tế, silpyeongsu, khoảng 18 pyeong) hoặc 84㎡ (silpyeongsu khoảng 25 pyeong). 84㎡ được gọi là kích cỡ "quốc dân" (guk-min pyeong-hyeong) |
| Villa | Thường là nhà chung cư thấp tầng, từ 4 tầng trở xuống | Thường từ loại 1,5 phòng khoảng 30㎡ đến loại 3 phòng khoảng 99㎡ (30 pyeong) |
| Officetel | Là công trình văn phòng nhưng được dùng để ở rất nhiều. Nhiều nơi có sẵn đồ điện và nội thất | Thường là phòng studio 5~7 pyeong (khoảng 17~23㎡), cũng có loại 1,5 phòng |
| Nhà phố kết hợp cửa hàng (sangga-jutaek) | Tòa nhà tầng 1 làm cửa hàng, các tầng trên làm nhà ở | Mỗi căn mỗi khác |
Căn hộ chung cư theo luật là nhà chung cư từ 5 tầng trở lên. Thường là một khu gồm nhiều tòa nhà, và mỗi khu có tên riêng (ví dụ: Chung cư ○○). Thường có 2~4 phòng. Diện tích sử dụng riêng phổ biến là 59㎡ (diện tích sử dụng thực tế khoảng 18 pyeong) và 84㎡ (khoảng 25 pyeong). 84㎡ thường được coi là cỡ phù hợp cho gia đình 4 người nên được gọi là kích cỡ "quốc dân". Gần đây, khi số hộ 1~2 người tăng lên, cỡ nhỏ như 59㎡ cũng rất được ưa chuộng.
Villa (billa) không phải thuật ngữ trong luật, mà là cách gọi nhà chung cư thấp tầng được xây nhỏ hơn căn hộ chung cư. Đây không phải biệt thự nghỉ dưỡng kiểu phương Tây. Thường là tòa nhà thấp tầng từ 4 tầng trở xuống. Theo phân loại trên giấy tờ, loại nhà này gồm yeonrip-jutaek, dasedae-jutaek và dagagu-jutaek, nhưng khi tìm nhà thuê theo tháng, bạn không cần phân biệt đến mức đó. Bạn chỉ cần biết có các loại này. Bên ngoài, các tòa nhà trông khá giống nhau. Kích thước thường đa dạng, từ loại 1,5 phòng khoảng 30㎡ đến loại 3 phòng khoảng 99㎡ (30 pyeong). Khi ký hợp đồng, văn phòng môi giới bất động sản sẽ in sổ đăng ký công trình xây dựng (geonchungmuldaejang) và bản sao đăng ký bất động sản (deunggi-bu deungbon) và giải thích; bạn chỉ cần nghe kỹ phần giải thích đó.
Officetel theo Luật Xây dựng là công trình văn phòng, và theo Nghị định thi hành Luật Nhà ở được xếp vào nhóm tương đương nhà ở (jun-jutaek, quasi-housing) nên có thể dùng để ở. Officetel là từ ghép của văn phòng (office) và khách sạn (hotel). Nghĩa là tòa nhà được xây để vừa có thể dùng làm văn phòng, vừa có thể dùng làm nhà ở. Hầu hết officetel được thiết kế để có thể ở nên sống không có vấn đề gì. Vì có nhiều hộ nên thường có văn phòng quản lý tòa nhà (gwalli-samuso) và bảo vệ, do đó tòa nhà thường được quản lý tốt. Tuy nhiên không phải officetel nào cũng như vậy, nên khi xem nhà hãy kiểm tra xem có văn phòng quản lý tòa nhà và bảo vệ hay không. Về kích thước, thường gặp nhiều phòng studio 5~7 pyeong (khoảng 17~23㎡), ngoài ra cũng có loại 1,5 phòng. Còn có từ "apartel", ghép từ căn hộ chung cư và officetel. Đây không phải thuật ngữ chính thức, mà là cách nói chỉ những officetel có diện tích rộng như căn hộ chung cư.
Nhà phố kết hợp cửa hàng (sangga-jutaek) là tòa nhà tầng 1 làm cửa hàng, các tầng trên làm nhà ở. Thường đây không phải tòa nhà được xây ngay từ đầu để làm nhà ở, nên nhiều nơi chỉ được bổ sung thêm bếp và phòng tắm sau này. Vì vậy môi trường sống có thể kém hơn phần nào so với các loại nhà khác.
Đây là những từ bạn hay nghe khi tìm nhà. Biết trước thì sẽ nghe hiểu lời giải thích của môi giới dễ hơn nhiều.
| Thuật ngữ | Ý nghĩa |
|---|---|
| Khai báo chuyển nơi cư trú (jeonip-singo) | Là thủ tục đăng ký địa chỉ mới với trung tâm hành chính phường, báo rằng nơi bạn sống đã chuyển sang nhà mới. Người nước ngoài làm khai báo thay đổi nơi lưu trú (cheryuji byeongyeong-singo) thay cho khai báo chuyển nơi cư trú |
| Dấu xác định ngày hợp đồng (hwakjeong-ilja) | Là việc được đóng dấu xác định ngày lên hợp đồng thuê nhà. Dấu này quy định thứ tự nhận lại tiền đặt cọc khi nhà gặp vấn đề |
| Sổ đăng ký công trình xây dựng (geonchungmuldaejang) | Là sổ chính thức của nhà nước ghi thông tin như mục đích sử dụng, diện tích, số tầng của tòa nhà. Văn phòng môi giới bất động sản sẽ in ra và cho bạn xem |
| Phần tiêu đề (pyojebu) | Là phần trong sổ đăng ký công trình xây dựng ghi thông tin của cả tòa nhà (địa chỉ, số tầng, mục đích sử dụng chính, v.v.) |
| Phần căn hộ riêng (jeonyubu) | Là phần trong sổ đăng ký công trình xây dựng ghi thông tin của từng căn (mục đích sử dụng, diện tích, v.v.) |
| Mục đích sử dụng chính | Là việc tòa nhà được cấp phép sử dụng vào mục đích gì. Ví dụ: nhà chung cư, công trình văn phòng |
| Bản sao đăng ký bất động sản (deunggi-bu deungbon) | Là giấy tờ ghi chủ nhà là ai và nhà có đang có khoản vay hoặc thế chấp nào hay không |
| Điều khoản đặc biệt (teugyak) | Là những thỏa thuận được ghi thêm riêng vào hợp đồng ngoài các điều khoản mẫu có sẵn |
Officetel có thể được Luật Bảo vệ người thuê nhà ở bảo vệ nếu thực tế được dùng để ở. Khi bạn nhận nhà và làm khai báo chuyển nơi cư trú, thì từ ngày hôm sau bạn được luật bảo vệ. Dù chủ nhà thay đổi hoặc nhà bị bán, bạn vẫn có thể tiếp tục ở trong thời hạn hợp đồng và giữ được tiền đặt cọc. Nếu nhận thêm cả dấu xác định ngày, thì trong trường hợp đặc biệt như nhà bị đưa ra đấu giá, bạn có thể được nhận lại tiền đặt cọc sớm hơn các chủ nợ khác tùy theo thứ tự ưu tiên. Bình thường khi chủ nhà trả lại tiền đặt cọc suôn sẻ thì không cần dùng đến, nhưng đây là cơ chế để phòng khi nhà đổi chủ (ví dụ bị đưa ra đấu giá).
Tuy nhiên có những officetel được nói là "không làm khai báo chuyển nơi cư trú được". Lý do nằm ở vấn đề thuế và việc chủ nhà kê khai mục đích sử dụng.
Hiểu hoàn cảnh của chủ nhà thì nói chuyện sẽ dễ hơn. Trước khi ký hợp đồng, nhất định hãy hỏi văn phòng môi giới xem officetel đó có làm được khai báo chuyển nơi cư trú không. Nếu là nhà không làm được khai báo chuyển nơi cư trú thì khó được bảo vệ tiền đặt cọc. Hãy nhớ rằng tiền đặt cọc càng lớn thì rủi ro càng cao, và thử thương lượng với chủ nhà về các điều kiện như tiền thuê hàng tháng.
Văn phòng môi giới thường giải thích sổ đăng ký công trình xây dựng. Khi xem sổ này, hãy chú ý những điểm sau để nghe hiểu dễ hơn.
Khi người nước ngoài có thẻ đăng ký người nước ngoài (ARC) chuyển nhà thì phải làm khai báo thay đổi nơi lưu trú (cheryuji byeongyeong-singo) trong vòng 15 ngày kể từ ngày chuyển nhà. Khai báo này thay cho khai báo chuyển nơi cư trú. Vì vậy bạn không cần làm thêm khai báo chuyển nơi cư trú nữa. Nếu làm khai báo thay đổi nơi lưu trú khi đã nhận nhà và nhận thêm cả dấu xác định ngày thì có thể được bảo vệ tiền đặt cọc. Về quy trình chi tiết, hãy xem Hướng dẫn tìm nhà ở dài hạn và Hướng dẫn thẻ đăng ký người nước ngoài (ARC).
Cấu trúc nhà được phân loại theo số phòng. Phòng khách và bếp thường không được tính là phòng riêng mà nằm chung trong một không gian.
| Cấu trúc | Đặc điểm | Kích thước (thường) |
|---|---|---|
| Studio (1 phòng) | Phòng ngủ, phòng khách và bếp đều nằm trong một không gian hình chữ nhật. Không có phòng riêng | Khoảng 17~30㎡ (5~9 pyeong) |
| 1,5 phòng | Còn gọi là "studio tách biệt". Có một phòng, và phòng khách với bếp nằm chung. Ở officetel, nhiều nơi ngăn phòng bằng cửa trượt thay vì tường và cửa | Từ khoảng 30㎡ (9 pyeong) trở lên |
| 2 phòng | Có hai phòng, và phòng khách với bếp nằm chung | Đa dạng, khoảng 33~96㎡ (từ 10 pyeong đến dưới 30 pyeong) |
| Duplex (gác xép) | Tận dụng chiều cao trần để đặt phòng ngủ ở tầng trên. Tầng trên thường không đủ cao để đứng thẳng nên là không gian để ngồi hoặc nằm. Cầu thang có thể bất tiện | Tính theo diện tích sàn thì thường khoảng 17~26㎡ (5~8 pyeong) |
Kích thước mỗi nhà mỗi khác, nên đừng chỉ nhìn con số mà hãy xem trực tiếp. Nên kiểm tra hướng và kích thước cửa sổ, thông gió và cách âm.
Ở Hàn Quốc, người ta thường nói kích thước nhà bằng đơn vị pyeong. Dù trên giấy tờ ghi bằng ㎡, nhưng quảng cáo nhà cho thuê và môi giới vẫn nói bằng pyeong. 1 pyeong khoảng 3,3㎡.
| Pyeong | Quy đổi sang ㎡ (pyeong × 3,3058) |
|---|---|
| 6 pyeong | Khoảng 19,8㎡ |
| 8 pyeong | Khoảng 26,4㎡ |
| 10 pyeong | Khoảng 33,1㎡ |
| 13 pyeong | Khoảng 43,0㎡ |
Cùng là "10 pyeong" nhưng diện tích được tính có thể khác nhau.
| Loại diện tích | Ý nghĩa |
|---|---|
| Diện tích sử dụng riêng (jeonyong-myeonjeok) | Là diện tích bên trong phòng mà bạn thực sự dùng. Người ta hay dùng từ "silpyeongsu" (số pyeong thực tế) |
| Diện tích cung cấp · diện tích hợp đồng | Là diện tích sử dụng riêng cộng thêm không gian chung như hành lang, cầu thang. Diện tích hợp đồng của officetel còn bao gồm cả bãi đỗ xe, v.v., nên dù diện tích hợp đồng như nhau thì không gian thực tế dùng có thể nhỏ hơn nhiều |
Trong quảng cáo căn hộ chung cư, diện tích sử dụng riêng 84㎡ thường được gọi là "34 pyeong" (loại 34 pyeong). Đây là số pyeong tính theo diện tích cung cấp chứ không phải diện tích sử dụng riêng. Vì vậy cùng một căn nhưng có thể thấy cả "34 pyeong" trong quảng cáo và diện tích sử dụng thực tế khoảng 25 pyeong.
Nhất định hãy hỏi môi giới xem số pyeong trong quảng cáo là diện tích sử dụng riêng hay diện tích hợp đồng.
Pul-opsyeon ("full option") nghĩa là nhà có sẵn đồ điện và nội thất cơ bản. Không chỉ officetel, nhiều villa mới xây gần đây cũng là nhà đầy đủ nội thất. Thường có những thứ như máy lạnh, tủ lạnh, máy giặt, tủ quần áo, bếp từ. Tuy nhiên TV và giường đa số không được bao gồm. Mỗi căn mỗi khác, nên hãy kiểm tra xem có những gì ở từng căn.
Khi đồ điện và nội thất bị hỏng, thường được chia như sau. Hỏng do người thuê dùng sai thì người thuê sửa, còn hỏng do dùng lâu bị hao mòn tự nhiên thì chủ nhà sửa. Nội dung này nhiều khi đã có sẵn trong điều khoản mẫu của hợp đồng tại văn phòng môi giới. Khó có thể quy định và ghi rõ từng trường hợp một.
Ở officetel, phí quản lý (gwallibi) thường đắt hơn căn hộ chung cư. Tính theo diện tích hợp đồng, thường khoảng 10.000~15.000 won cho mỗi pyeong (3,3㎡). Ví dụ nếu diện tích hợp đồng là 10 pyeong thì khoảng 100.000~150.000 won mỗi tháng. Ở officetel, tiền internet và IPTV (truyền hình qua internet) không nằm trong phí quản lý mà đóng riêng. IPTV là dịch vụ xem TV qua internet, và theo số liệu nửa cuối năm 2025, ở Hàn Quốc khoảng 60% người đăng ký truyền hình trả tiền dùng hình thức này.
Phí quản lý khác nhau tùy từng tòa nhà. Người nước ngoài khó đánh giá mức phí quản lý có hợp lý hay không, nên dù là officetel hay villa, trước khi ký hợp đồng hãy hỏi văn phòng môi giới phí quản lý thường khoảng bao nhiêu và mức đó có hợp lý không. Giải thích theo từng khoản và cách đóng tiền điện nước bạn có thể xem ở các hướng dẫn dưới đây.
Hãy nghĩ trước xem khi chuyển nhà sẽ xử lý nội thất và đồ điện ra sao. Các cách phổ biến như sau.
| Cách | Như thế nào |
|---|---|
| Danggeun (Karrot), ứng dụng mua bán đồ cũ | Là ứng dụng để người trong cùng khu phố mua bán với nhau. Có hỗ trợ giao diện tiếng Anh, và đăng ký bằng xác thực số điện thoại. Chỉ cần đăng ảnh và đặt giá. Nếu đặt giá bằng 0 thì thành "cho tặng miễn phí" (muryo-nanum). |
| Tem rác cồng kềnh | Đồ nội thất lớn như sofa, nệm, bàn thì dán tem rồi đem ra bỏ. Tem có thể mua ở trung tâm hành chính phường, cửa hàng tiện lợi (CU, GS25, 7-Eleven) và trang web của ủy ban quận, giá từ 1.000 won và khác nhau tùy kích cỡ. Ở nơi có văn phòng quản lý tòa nhà hoặc phòng bảo vệ, đôi khi họ xử lý hộ. Hãy hỏi trước ở những nơi đó; bạn cũng có thể nộp khoản phí này tại phòng bảo vệ. Trước khi đem đồ ra, hãy hỏi bảo vệ hoặc văn phòng quản lý tòa nhà, rồi đặt ở nơi quy định. Nếu đem ra mà không có tem thì có thể bị phạt. |
| Đồ điện gia dụng | Tủ lạnh, máy giặt, TV được xử lý riêng. Nhiều địa phương thu gom miễn phí, nên hãy gọi điện đăng ký với ủy ban quận. |
Danggeun đăng ký bằng xác thực số điện thoại. Nếu bạn chưa có số điện thoại Hàn Quốc, hãy xem trước Hướng dẫn đăng ký SIM điện thoại.
Bài viết này chỉ nhằm cung cấp thông tin chung; điều kiện và thủ tục hợp đồng thực tế có thể khác nhau tùy khu vực, căn nhà và thời điểm. Trước khi ký hợp đồng, bạn nên hỏi trực tiếp môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề và trung tâm hành chính phường nơi căn nhà tọa lạc.